La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente al proprietario di un immobile ad uso abitativo di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta fissa. L’aliquota ordinaria è del 21%, ridotta al 10% in specifici casi, e si applica solo se il locatore è una persona fisica che affitta a uso abitativo, escludendo attività d’impresa o professionali.

Negli anni, la questione più dibattuta ha riguardato proprio il confine tra locazione privata e contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con soggetti societari, soprattutto in presenza di contratti di locazione breve o immobili destinati ai dipendenti.

Il contrasto interpretativo e la posizione della Cassazione

Per oltre un decennio, l’Agenzia delle Entrate ha escluso la cedolare secca quando l’inquilino era un’impresa o un professionista, ritenendo che la norma si applicasse solo ai rapporti “non imprenditoriali”. Con la sentenza della Corte di Cassazione n. 12395/2024, e poi con le pronunce 12076 e 12079 del 2025, la Suprema Corte ha cambiato rotta: il regime può essere applicato anche se il conduttore è una società, purché l’immobile sia effettivamente destinato a uso abitativo (ad esempio per ospitare un dipendente).

La Cassazione ha chiarito che l’esclusione vale solo per le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio d’impresa, non per quelle in cui a stipulare il contratto sia un soggetto societario.

Cosa cambia per imprese e locatori dopo il 2025

Le sentenze del 2025 estendono quindi l’ambito della cedolare secca e rafforzano la posizione dei contribuenti. Si tratta di una svolta importante: il proprietario potrà optare per il regime sostitutivo anche in presenza di un conduttore d’impresa, se l’uso dell’immobile resta abitativo. Restano invece da superare alcune criticità pratiche, come i limiti del portale dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione dei contratti.

Come orientarsi oggi

In attesa di un chiarimento ufficiale dell’Agenzia, è essenziale valutare con attenzione ogni contratto di locazione ad uso abitativo per evitare contestazioni. Il team fiscale di NexumStp assiste imprese e proprietari nella corretta applicazione della cedolare secca, analizzando i profili normativi e operativi caso per caso.

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